Podpisując umowę z deweloperem możemy spotkać się z kilkoma rodzajami umów. Co oznaczają hasła takie jak umowa rezerwacyjna, przedwstępna i czym charakteryzuje się umowa realizatorska? Jakie informacje należy zdobyć, zanim podpiszemy którykolwiek z dokumentów?
Umowa rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna służy do zarezerwowania miejsca wśród osób oczekujących na podpisanie samej umowy deweloperskiej. W tym przypadku zdarza się czasem, że umowa ta podpisywana jest jeszcze zanim deweloper uzyska pozwolenie na budowę. Osoby, które pragną podpisać taką umowę, aby uniknąć ryzyka, powinny więc ustalić wcześniej, czy pozwolenie na budowę zostało wydane. Istotną kwestią jest również opłata rezerwacyjna, która w przypadku gdy deweloper rezygnuje z przeprowadzenia inwestycji, powinna być oddana klientowi. Niektórzy deweloperzy mogą utrzymywać inaczej, jednak wówczas możemy być pewni, że takie postanowienia są niezgodne z prawem. Umowy rezerwacyjne dają deweloperowi możliwość oceny sprzedaży, jednak dla klientów przynoszą one możliwość jedynie zwrotu poniesionej opłaty, co czasami i tak bywa trudne.
Umowa przedwstępna
Zdarza się, że zanim zakupimy mieszkanie od dewelopera, wymaga on od nas podpisania tzw. umowy przedwstępnej. Co powinniśmy wiedzieć na jej temat?
W umowie przedwstępnej, skonstruowanej w prawidłowy sposób, znajduje się zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli zobowiązującej do kupna lokalu. Kiedy? Po upływie pewnego wskazanego czasu i spełnieniu warunków zawartych w tej umowie. Umowy przedwstępne nie wymagają aktu notarialnego, aby być ważne, jednak nabywcom poleca się taką formę zawarcia umowy. Korzyścią, która wiąże się z jej zawarciem, jest możliwość domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli więc deweloper nie będzie chciał zawrzeć tej umowy, klient będzie mógł to wyegzekwować po zwróceniu się do sądu, co jest dobrą bronią w walce z nieuczciwym deweloperem.
Wadą umów zawieranych u notariusza jest koszt takiego przedsięwzięcia, ponoszony przez klienta. Dlatego też często decyduje się on na umowę przedwstępną w formie pisemnej. Umożliwia ona obronę przed deweloperem, który unika podpisania umowy przyrzeczonej, jednak nie będzie działo się to na drodze sądowej. Strona pokrzywdzona w takim układzie według prawa może wymagać naprawy szkody poniesionej dlatego, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Szkoda musi jednak być udowodniona, konieczne jest wykazanie związku pomiędzy niepodpisaniem umowy a zaistnieniem szkody u klienta (takiej jak np. konieczność dojazdów, zwolnienia w pracy itp.).
Umowa realizatorska
‘Prawdziwa’ umowa deweloperska, już w ścisłym znaczeniu tego określenia, jest umową realizatorską, zawieraną pomiędzy klientem a deweloperem lub jego pośrednikiem. Umowa tego typu pojawiła się w użyciu już jakiś czas temu, jednak dopiero od niedawna istnieją zapisy prawne na jej temat. Umowy deweloperskie zawierają fragmenty innych typów umów, a każdy deweloper dodaje tam indywidualne zapisy, co utrudnia nieco porównanie różnych ofert. Jednak istnieją pewne elementy, które powinny znaleźć się w każdej umowie, i na nie należy zwracać szczególną uwagę.
Dokładnie określony powinien zostać przedmiot umowy, a także strony zawieranej umowy. Kolejna istotna kwestia – jasno określona cena, zawierająca całość kosztów. Określić należy również termin planowanego zakończenia budowy, a następnie odbioru lokalu oraz podpisaniem notarialnego aktu. Szczegółowo określona powinna być także sytuacja prawna lokalu, jego powierzchnia użytkowa oraz sposób, w jaki jest ona obliczana, standard wykończenia, możliwości jego zmian dokonywanych przez nabywcę, a także procedura odbioru mieszkania. Kwestie dotyczące ewentualnych warunków gwarancji lub odstąpienia od umowy są równie istotne – powinny opisywać je zapisy na temat rękojmi, czy kar umownych za zerwanie umowy.
Zanim podpiszesz umowę: prospekt informacyjny
Podjęcie decyzji o zakupie mieszkania może ułatwić nam prospekt, w którym powinny znaleźć się kluczowe informacje na temat interesującej nas inwestycji oraz samej firmy deweloperskiej. Do tej pory ukrywano często informacje o tym, co może pojawić się w sąsiedztwie danego budynku, teraz jednak deweloper musi ujawnić, jakie inne inwestycje będą mogły znaleźć się w promieniu kilometra od budynku. Deweloper musi nam dostarczyć także szczegółowe informacje na temat samej inwestycji – gruntu, na którym ona leży, podając np. numery z ksiąg wieczystych, czy obciążenia hipoteczne, a także fakt posiadania lub nieposiadania pozwolenia na budowę, planowany harmonogram powstawania inwestycji, czy sposób jej finansowania. Możliwy również będzie dostęp do takich szczegółowych informacji jak cena poszczególnych mieszkań, sposób ich wykonania oraz standard wykończenia, liczba wszystkich lokali i miejsc garażowych w budynku oraz postojowych na zewnątrz, a także dostępne media. Deweloperzy muszą poważnie podejść do takich prospektów informacyjnych, ponieważ ustawa deweloperska przewiduje restrykcje za nieprzestrzeganie jej zapisów. W każdym przypadku, gdy w informacjach zawartych w prospekcie pojawi się zmiana, deweloper będzie musiał poinformować o nich klientów.
